Договір оренди в Болгарії: що має бути і де пастки

Опубліковано 5 жовтня 2026

Для українців у Болгарії договір оренди (договор за наем) — це не формальність. Він захищає від раптового виселення, потрібен для реєстрації адреси та часто для шкіл, садочків і соцвиплат. Болгарський закон дає сторонам багато свободи у змісті договору, тож усе, чого там немає, потім важко довести.

Що має бути в договорі

Сторони та житло

ПІБ, дані документа й адреса власника та орендаря. Для вас — номер паспорта і, якщо є, ЛНЧ (особистий номер іноземця) з реєстраційної картки. Точна адреса: вхід, поверх, номер квартири. Бажано вказати документ про власність — нотаріальний акт. Якщо квартира має двох власників (часто подружжя), підписати або дати письмову згоду має і другий.

Строк

Визначений (наприклад, рік) або невизначений. Якщо строк невизначений, а оренда помісячна, за законом попередження про розірвання — один місяць, якщо не домовилися інакше. Для договору на рік перевірте, що буде, якщо хтось захоче з'їхати раніше: чи є штраф (неустойка) і який.

Оренда та оплата

Сума в євро, дата оплати, спосіб — переказ чи готівка. Якщо готівкою, вимагайте розписку щоразу. Пропишіть, чи може змінюватися ціна. Без такого пункту власник не може в односторонньому порядку підвищити оренду, поки діє строк договору.

Депозит

Розмір, за що його можуть утримати (несплачені рахунки, пошкодження понад звичайне зношення) і за скільки днів повертають після виїзду. Детальніше — у статті про депозит.

Комунальні платежі

Хто платить за світло, воду, газ, інтернет, внесок на під'їзд. Податок на нерухомість і збір за вивіз сміття за законом сплачує власник, якщо ви прямо не домовилися інакше.

Ремонти

Зазвичай дрібний ремонт від користування (лампочка, сифон) — на орендарі, серйозний (бойлер, протікання труб) — на власникові. Пропишіть це.

Протокол

Приймально-передавальний протокол (приемо-предавателен протокол) з переліком меблів, техніки, їхнього стану й показників лічильників — як невід'ємна частина договору.

Інше

Тварини, куріння, суборенда, доступ власника до квартири (з попередженням), згода на реєстрацію адреси.

Тривожні сигнали

Власник не показує нотаріальний акт чи особову картку.
Просить гроші до огляду або до підписання.
Усі обов'язки й штрафи — лише для орендаря.
Депозит «не повертається» або повертається «на розсуд власника».
Немає строку попередження, власник може виселити «будь-коли».
У договорі пишуть меншу суму, ніж ви реально платите, «через податки». У спорі це обернеться проти вас.
Підписує посередник без нотаріальної довіреності від власника.
Власник обіцяє договір, але «пізніше».

Мова договору

Закон не вимагає саме болгарської, але на практиці договір майже завжди болгарською. Найкраще — двомовний (болгарська + англійська). Для ДАБ, МВС чи общини знадобиться болгарський текст. Не підписуйте те, чого не розумієте: перекладіть хоча б через онлайн-перекладач, а ключові пункти — строк, депозит, штрафи — перевірте з кимось, хто знає болгарську.

Нотаріальне засвідчення

Не обов'язкове: звичайний письмовий договір із підписами дійсний. Але нотаріальне засвідчення підписів дає «достовірну дату», що допомагає, якщо квартиру продадуть під час оренди. Окремо: для реєстрації адреси часто потрібна нотаріально засвідчена декларація-згода власника — це інший документ, про нього в статті про документи й адресну реєстрацію.

Податок власника

Власник-фізособа сплачує податок з доходу від оренди: 10% з суми, зменшеної на 10% нормативних витрат, тобто фактично близько 9% від оренди. Коли орендар — фізособа, власник сам сплачує авансовий податок поквартально і декларує дохід у річній декларації до 30 квітня. Ви як орендар податку не платите. Саме небажання платити цей податок — найчастіша причина, чому власники відмовляються від договору.

Якщо власник відмовляється від договору

Запропонуйте короткий договір на одну-дві сторінки з основними пунктами — іноді проблема лише в небажанні возитися.
Поясніть, що договір вам потрібен для документів. Частина власників погоджується, коли розуміє причину.
Якщо все ж заселяєтеся без договору, збирайте докази: банківські перекази з призначенням «наем», листування, фото, свідки під час передачі депозиту.
Якщо вам потрібна реєстрація адреси, без договору і згоди власника її не зробити. Краще шукати інше житло.

Без договору ризики реальні: виселення без попередження, раптове підвищення ціни, суперечка за депозит, яку важко виграти.