Договор за наем: какво трябва да съдържа и на какво да внимавате

Публикувано на 5 октомври 2026

Договорът за наем на жилище в България се урежда основно от Закона за задълженията и договорите и е доста свободен — страните сами определят условията. Това е удобно, но означава, че всичко, което не е записано, по-късно е трудно за доказване. Ето какво да проверите, преди да подпишете.

Какво трябва да има в договора

Страни и имот

Трите имена, ЕГН (или ЛНЧ/номер на паспорт за чужденци) и адрес на собственика и наемателя. Точен адрес на имота — вход, етаж, номер на апартамента. Добре е да се посочи и документът за собственост. Ако имотът е съсобствен (например на съпрузи), вторият собственик също трябва да подпише или да е дал писмено съгласие.

Срок

Определен (например 12 месеца) или неопределен. При договор за неопределен срок и месечен наем законовото предизвестие е един месец, ако не сте уговорили друго. При определен срок проверете какво става, ако някоя от страните иска да прекрати по-рано — има ли неустойка и в какъв размер.

Наем и плащане

Сума в евро, до коя дата се плаща, по банкова сметка или в брой. Ако се плаща в брой, уговорете разписка за всяко плащане. Запишете дали и кога наемът може да се променя — без такава клауза хазяинът не може едностранно да го вдигне по време на срока.

Депозит

Размер, за какво може да се задържи (неплатени сметки, щети извън нормалното износване) и в какъв срок се връща след напускане. Повече по темата — в статията за депозита.

Режийни и такси

Кой плаща ток, вода, газ, интернет, такса вход. Как се плащат — директно или чрез собственика. Отбележете, че данъкът сгради и таксата за битови отпадъци по закон са задължение на собственика, освен ако изрично не сте се разбрали другояче.

Ремонти и поддръжка

Обичайно наемателят поема дребните поправки, произтичащи от ползването (смяна на крушка, отпушване на сифон), а собственикът — по-сериозните (повреда в бойлера, теч от тръби, покрив). Запишете го, за да няма спор кой плаща новия бойлер.

Опис и протокол

Приемо-предавателен протокол с описа на обзавеждането, състоянието и показанията на уредите — като неразделна част от договора.

Други клаузи

Домашни любимци, пушене, гости, преотдаване, достъп на собственика (с предупреждение, а не по всяко време), съгласие за адресна регистрация.

Тревожни сигнали

Хазяинът отказва да покаже нотариален акт или лична карта.
Иска пари преди оглед или преди подписване.
Договорът е едностранен: само задължения за наемателя, неустойки само за него.
Депозитът „не подлежи на връщане“ или се връща „по преценка на наемодателя“.
Липсва срок за предизвестие или собственикът може да ви изгони „по всяко време“.
В договора е записан по-нисък наем от реалния — „заради данъците“. При спор това ще работи срещу вас.
Подписва посредник без пълномощно от собственика.

Език

Договорът може да е на всеки език, който страните разбират, но в България практически винаги се изготвя на български. Ако една от страните е чужденец, най-добре е двуезичен договор. Институциите (например дирекция „Миграция“) обикновено изискват български текст или превод.

Нотариална заверка

Не е задължителна — обикновен писмен договор с подписи е валиден. Нотариалната заверка на подписите обаче дава „достоверна дата“, което помага, ако имотът бъде продаден по време на наема: новият собственик е обвързан с договора при определени условия, а при договор над една година за пълния срок е нужно вписване в Имотния регистър. За обичаен едногодишен наем това рядко е проблем, но е добре да знаете.

Данъкът на хазяина

Собственикът — физическо лице — дължи данък върху дохода от наем: 10% плосък данък върху сумата, намалена с 10% нормативно признати разходи, т.е. ефективно около 9% от наема. Когато наемателят е физическо лице, собственикът сам внася авансов данък за първите три тримесечия и декларира дохода в годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година. Наемателят физическо лице няма данъчно задължение. Ако наемател е фирма, тя удържа и внася данъка.

Ако хазяинът отказва договор

Най-честата причина е нежелание да се плаща данък. Варианти:

Предложете кратък договор с основните клаузи — понякога отказът е просто от мързел.
Ако все пак се нанесете, пазете доказателства: банкови преводи с основание „наем“, кореспонденция, снимки, свидетели при предаването на депозита. Те доказват устен договор.
Ако ви трябва адресна регистрация, без договор и съгласие на собственика няма да стане — по-добре търсете друг имот.

Без договор сте уязвими: изгонване без предизвестие, внезапно повишаване на наема и спор за депозита са реални рискове.