Наем от собственик или през агенция: какво да изберете

Голяма част от обявите за наем във Варна са от агенции, останалите — директно от собственици. Нито единият вариант е по презумпция по-добър. Агенцията струва комисиона, но спестява време; директната сделка спестява пари, но цялата проверка остава за вас.

Как работят комисионите

В България няма специален закон за брокерите на недвижими имоти — няма лиценз, няма задължителен регистър и размерът на комисионата е въпрос на договорка. При дългосрочен наем практиката е горе-долу такава:

• наемателят плаща комисиона около половин месечен наем;
• при по-евтините жилища и в луксозния сегмент често се иска цял месечен наем;
• много агенции взимат комисиона и от собственика, т.е. получават от двете страни.

Комисионата се плаща еднократно при подписване на договора и не се връща, ако се изнесете по-рано. Винаги искайте фактура или касова бележка — НАП редовно получава сигнали за агенции, които прибират пари в брой без документ.

Още при първия контакт питайте: „Има ли комисиона и колко?“ Сериозният брокер отговаря с едно изречение. Обявите при нас идват от няколко сайта и един и същ апартамент често се появява и от собственика, и от една или повече агенции, понякога с различни условия. Струва си да проверите дали харесаното жилище не се предлага и без комисиона.

Какво реално прави агенцията

Добрият брокер си заработва парите, като:

• организира огледи бързо и отсява неподходящото;
• договаря цената, депозита и условията със собственика;
• подготвя писмен договор и приемо-предавателен протокол с показанията на уредите и опис на обзавеждането;
• проверява документите за собственост преди подписване.

Слабият брокер просто ви праща адреса и прибира комисионата. Питайте конкретно какво ще направят и дали ще проверят нотариалния акт. Ако отговорът е мъгляв, плащате за едно обаждане.

Директно от собственика

Плюсовете са ясни: без комисиона и с пряк контакт с човека, който ще оправи бойлера. Собствениците често са по-гъвкави за цената, домашни любимци или обзавеждане.

Минусите: проверявате всичко сами, а договорът нерядко е бланка от интернет. Това е напълно законно, но в него трябва да има наем, депозит, кой какви сметки плаща, срок на предизвестие и състояние на жилището при предаване. Настоявайте за писмен договор, дори собственикът да казва, че „не трябва“ — той пази и двете страни.

Измами и тревожни сигнали

Схемите при наемите се повтарят:

• Плащане преди оглед. „Има много желаещи, пратете капаро да го запазим.“ Не плащайте за жилище, което не сте видели лично и чийто собственик не сте проверили.
• Собственикът е в чужбина и щял да изпрати ключовете с куриер след превода.
• Цена доста под пазара за хубаво жилище в добър квартал — обикновено е примамка.
• Снимки като от хотел или такива, които се срещат в обяви от други градове. Търсене по изображение отнема минута.
• „Такса оглед“ или „такса регистрация“, искана от агенция, преди да ви покаже каквото и да е.
• Натиск да решите днес и отказ от писмен договор.
• Човекът, който показва жилището, няма документи или името в тях не съвпада с личната му карта.

Как да проверите собственика

Преди да дадете депозит, поискайте да видите нотариалния акт и личната карта на собственика и сравнете имената. Ако жилището се дава от друг човек, той трябва да има нотариално заверено пълномощно. При няколко собственици (съпрузи, наследници) е по-добре договорът да е подписан от всички или с тяхно писмено съгласие.

За независима проверка служи Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Справка по имот или по лице може да се поръча онлайн през портала на агенцията след регистрация и срещу такса, или на място в Службата по вписванията във Варна. Тя показва вписания собственик, ипотеки и възбрани. Агенция, която си заслужава комисионата, би трябвало да я направи вместо вас.

Кое да изберете

• Агенция — ако нямате време, търсите в непознат район или искате някой да преговаря и да провери документите.
• Директно — ако познавате града, можете сами да прочетете и проверите договора и документите.

И в двата случая правилата са едни: оглед на място, проверени документи, всичко писмено и нито евро преди тези три неща.